大阪市北区(南森町・扇町・天満)の賃貸と売買なら地元の天満不動産へ。一人暮らしの部屋探しから貸事務所、中古マンションの不動産売買(購入・売却)まで幅広い守備範囲で頑張ります。

貸したい

貸したいのイメージイラスト「募集」も「管理」も「修繕」も居住用・事業用問わず1室から1棟までお任せ。貸主・オーナー様の大切な資産を維持し、賃貸経営を円滑に安定して行って頂くために、大家業出身の不動産会社ならではの目線で常に費用対効果を意識し戦略的に収益性の向上を図ります。

入居者募集および入退去手続きはもちろん、賃貸中のトラブル対応から修繕工事・原状回復から各種清掃・点検までお気軽に。管理業務は大阪市北区を中心に大阪市内全域で対応可能です。

貸したいの大切

任せて安心への工夫

小さなことの積み重ねですが“アレコレ費用を請求しない”一心でオーナー様の信頼を得ています。代表的なものではポータルサイトに掲載するのに費用はいただいておりません。なぜなら弊社で掲載しなくてもレインズにさえ登録すれば客付会社が勝手にポータルサイトに掲載してくれるからです。

管理料は月額家賃収入の5%+消費税

一般的な数字ですがこの5%の中にほとんどの業務を含みます。システム登録料、退去立会費用などよくわからないお金はかかりません。

入金は直接オーナー様の口座へ

家賃の入金管理は入居者よりオーナー様口座への直接入金につき、弊社で一時預かりするようなことはしません。入金確認後に管理料を、未入金の場合は速やかな連絡をお願いしています。

出金も直接オーナー様の口座から

修繕やリフォームも工事業者からオーナー様への直接請求につき、ピンハネのない良心的な明朗会計です。

これまでの実例

今では「オーナー業」も決して楽ではありません。不動産経営にもアイデアとセンスが必要です。単純ですが不動産の経営効率を上げるには“収入を増やすか”“支出を減らすか”の2つしか方法はありません。弊社の本丸である「天しもビル」をはじめ、これまで行ってきた施策の一例をご紹介します。

本丸が空室だらけではビルオーナー様に「テナント誘致はお任せ下さい。」とは言えないので本気です。

収入増加編

“貸せる部分は貸す”という意気込みとウィークポイントの改善が収入増加の秘訣。

募集広告
不動産業者である当社が言うのも問題ですが、入居者募集などの募集ツール。のぼりや垂れ幕・募集看板くらいは用意しましょう。必ず“貸主につき手数料不要”の文言と連絡先を入れて物件に見えるように設置すると近隣の強豪物件に案内が入った時にいい仕事します。最近のお客さんは貸主=手数料無料を知っています。

条件交渉
値下げ交渉は必ずと言っていいほど入ります。意固地に値下げを拒否し、空室のまま続けるより多少は下げてでも回したほうが良い場合が多いです。また条件交渉は後述する広告料の減額交渉を前提に受け入れますので、最初から値下げ幅を持たせた募集賃料を設定したほうが結果的に得策です。

自動販売機
少しの空きスペースでなかなかいい仕事しますし、入居者にも好評です。メジャーブランドより、競争力のある格安自販機メーカーのほうが効果絶大。周辺からの購入も考え、POPツールも導線を考えて設置しましょう。

空きスペース
弊社の場合「天しもビル屋上レンタル撮影スタジオ」が絶好調。屋上はスタジオだけでなくアンテナ基地局にも活用し、1階のわずかなスペースも工夫次第でワゴン販売などの需要が見込めます。

3点ユニットバス
不人気アイテムの代名詞で早急に改善する必要があります。1014サイズからのラインナップで強引にセパレートセパレートにリメイクする商品もあります。

室外洗濯機
こちらも不人気アイテムの代名詞です。ミニキッチンの組込み冷蔵庫を撤去して洗濯機を入れる商品が一石二鳥です。

ミニキッチン組込み冷蔵庫
旅館でも2ドア冷蔵庫が置いてあるこの時代にミニ冷蔵庫では日々の生活ができません。冷蔵庫置場は確保しましょう。

和式トイレ
こちらも不人気アイテムの代名詞で早急に改善する必要があります。

植栽
植栽は業者にお任せしましょう。趣味のレベルで植木鉢やプランターを並べるのは外観を大きく損ねるため絶対にNGです。オーナー様は毎日の水やりで建物への愛着を示す程度が一番です。

支出削減編

これまでの当たり前を見直すだけでコスト削減が可能な場合があります。

広告料
客付業者に支払うバックマージンの事でここを弾むと格段に反響率が向上します。弊社では反響が悪い場合は自社の取り分を放棄して広告料に上積みし、オーナー様へ広告料の上積みをお願いすることは滅多にありませんのでご安心ください。

トイレ
節水器を導入し、トイレットペーパーの仕入先を変更しました。節水器は複数を購入、実際に試してみて効果を確認した上で一番安い納入先からまとめ買い。コンビニ・スーパー・百貨店などでタンクを開けて確認もしました。実際に使用されているところが多いです。

トイレットペーパーは週単位で使用ロールから使用メートルを算出し、さらにメーカーや商品によって長さが違うので銭/mで算出。こちらもコンビニ・スーパー・百貨店・パチンコ店・飲食店などでメーカーや商品名から使い心地まで確認。包装紙や芯は持ち帰りました。

エレベーター・駐車場
清掃と併せて3大支出と呼ばれ、それ故にコストダウン効果が最も顕著に実感できる部分でもあります。当たり前のようにメーカーメンテにしてませんか?自由化が進み独禁法でメーカー系メンテ会社の独占市場がすでに崩れつつあります。ただ、独立系メンテ会社も玉石混合ですから注意しましょう。

蛍光灯・電球類
業者に交換してもらってませんか?管電球は定価でおまけに「交換手数料」が加算されているはずで、テナントビルともなると100ヶ所以上使っている所も珍しくなく、毎月必ずどこかが切れます。

管電球くらい自分で替えましょう。仕入先からの一括納品は当然で、全ての白熱球を電球型蛍光灯やLED電球に変えるだけでも違います。照明が暗いならこまめに掃除、それでも暗いなら次は反射板、器具交換は最終手段。

器具交換・スイッチ・コンセントとあわせて工事できるようにに第二種電気工事士への投資も視野に入れましょう。

雨水
庭木に水道水を使うのはもったいないです。雨水タンクを使って一時的に貯水し、利用しましょう。非常時の防火用水にもなります。

防犯カメラ
設置費用の捻出が難しいなら、自販機1台を設置するだけで防犯カメラ1台の運用がまかなえる素晴らしい商品があります。初期費用も一切不要で電気代だけの費用負担で済みますが、永続的に運用するなら購入のほうが得。性能も耐久性も高止まりし、価格も安くなっているためリースは不利です。

銀行
コストダウンの経緯を詳細にまとめ、実施前と実施後のデータを数値化した上で銀行と交渉。対銀行では資料とデータの世界です。経験則では絶対に通用しません。

外出することが多いため ご相談とご来店予約はお問い合わせより お願いします。

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