大阪不動産情報(北区/南森町/扇町)

大阪不動産情報(北区/南森町/扇町)天満不動産から家主様へ

「募集」も「管理」も家主・オーナー様の資産を維持し、賃貸経営を円滑に且つ安定して行って頂くために、家主であり、大家業出身のノウハウと経験を持った当社にお任せください。
入居者募集・契約管理業務一番重要でありながら難しく手間隙のかかる部分です。基本的に優良入居者のみの物件になるように細心の注意を払っており、モラルのない方や３ヶ月以上の滞納者へは退去していただく方向で話を進めます。
1.入居者募集	独自の方法で幅広い媒体を通じて広く募集します。インターネットと業者間流通及び地域密着型のフリーペーパーや口コミを重要視しています。
2.賃貸借契約	損害保険加入手続(住宅用・事務所用・店舗用) 家賃管理業務(滞納保証付の口座引落で安心) 家賃滞納保証(多彩なプランで滞納リスクを軽減します) 保証人不要（保証人がいない・保証が薄いなど様々な状況に応じた制度が充実）入居ローン(入居時に必要なまとまった初期費用を分割できます)
3.クレーム処理	隣人、上下階同士の騒音などの苦情や緊急トラブルなど全て仲裁処理致します。
4.解約業務	解約受付時入居者と立合い日程を決め、当日に契約者・リフォーム業者立会いのもと、敷金の清算について協議し、話し合います。退去後もしくは入居者・契約者の了承を得た後に直ちにリフォーム工事を行います。
5.再募集	入居者の解約申請時より、早期契約を目指し、次入居者を募集します。
定期清掃業務地味な部分ですが、この部分で管理の質が問われます。
1.定期清掃	共用廊下、共用玄関、建物周辺を清掃。チラシ、紙屑、ゴミを処理し不法投棄ゴミ等の処理を行います。
2.除草・剪定	必要に応じて除草や剪定を行います。
3.空室管理	空室は定期的に換気・配水トラップへ注水しないとニオイが発生します。
設備建物管理家主・オーナー様の大切な資産を活かすために重要な部分です。
1.電気設備	受電設備・キュービクル・共用部分・屋外蛍光灯・給湯器の緊急修理、交換の手配。
2.給排水設備	配水管洗浄・サビ対策・貯水タンク洗浄。
3.建物	外壁・屋根・鉄部分の塗装・防水等の補修、提案。
4.付帯施設	駐車場・エレベーター。
5.防犯設備	マンション・ビル・店舗・駐車場etc、適材適所な防犯設備の提案。
6.消防設備	消火器・火災報知器・避難ハシゴ・非常通路・非常灯の定期点検。管轄消防署に届出義務のある物件は代理提出します。
コストダウンコンサルティング経費削減はお任せください。
とても単純な事ですが経営効率を上げるには収入を増やすか支出を減らすかの２つしか方法はありません。手間と時間がかかる作業ですが、当社では徹底的にかつ定期的に検討・実施しておりその効果を実感しております。管理させていただいている物件につきましては、一つ一つ個別調査し提案させていただきます。エレベーター・駐車場・日常清掃・定期清掃・受電設備など、あらゆるコスト削減のご相談はお気軽にお問合せください。

！家主様・大家様・オーナー様必読！

一昔前まではアパート・マンション・テナントビルを所有する「家主」「大家」「オーナー」と称される方たちは、裕福の象徴でした。それでも厳密に言えばバブリーな頃迄でしょう。金融機関が進んで融資をした結果、あちこちにいわゆる「バブルの塔」が建設され、後にその呪縛に縛られている方が多いのが現実です。
当社の自社ビルも例外ではなく、現在の建設コストでは１／３、いや同じ物が３棟建設できると言ったほうがいいでしょう。
さて、このような時代ですから称して「大家業」も決して楽ではありません。
大きく分けて大家業は次の３つに分かれます。

ワンマン大家
建物は資産であり自分のモノ！人が住んでいようが、企業が入っていようが、賃料値上げもお構いなし。
総じて立地や築年数や設備のいい「黙っていても埋まる物件」に多く生息しています。
マンションなどで一部屋が退去されると、一斉に翌月から期間限定値上げでリフォーム費用を回収します。
共同生活＝入居者の連帯責任と言わんばかりに強引ですが、清掃やリフォーム業者もそれはそれは厳しい目で選別されています。「管理させていただきませんか」と尋ねると「仕事はない」の一言でバッサリ。残念ッ！！

積極経営大家
ご自身で出来る範囲と業者に任せる範囲を色分けし、積極的に大家業を「事業」として捉えている大家さん。
ローカル駅やターミナル駅周辺に多く生息。
当社としては非常に仕事の充実感があってイチオシの管理方法です。入居される方にとっても大家さんの姿があると安心ですし、大家さんにとっても入居者と接する事で物件に対する愛着も増し、建物の維持管理に差が出ます。
※一部委託型契約と呼ばれ、管理料相場は内容により異なるが5～10％。

ノータッチ大家(当社取扱なし)
何から何まで業者任せ、面倒な事はお手上げなので、多少大きな管理料が発生してもお任せな大家さん。
入居者がどんな方かはもちろん知らず、物件には大型連休に行くくらい。２代目大家や最近流行りの投資型マンション所有者に多い。
※一括委任型契約と呼ばれ、管理料相場は10～20％
※不動産会社・管理会社が一括して借り上げ、満室・空室に関わらず一定の家賃を大家に支払い、自らは転貸人となって一般消費者に転貸するサブリース契約もある。相場25～30％

当社では積極経営型での管理契約のみの取扱いとし、
コストダウンコンサルティングにつきましては個別の相談は有料にて受け付けております。
収入の増加と同じく、支出を押さえることが経営体力の強化に繋がります。
過去に実施したコストダウンの一部を公開しますので参考にしてください。

トイレ
トイレに節水器を導入し、トイレットペーパーも仕入先を変更しました。
節水器は複数を購入、実際に試し効果を確認した上で一番安い納入先からまとめ買い。
コンビニ・スーパー・百貨店などでタンクを開けて確認もしました。実際に使用されているところが多いです。
トイレットペーパーは週単位で使用ロールから使用メートルを算出。メーカーや商品によって長さが違うので銭/mで算出。こちらもコンビニ・スーパー・百貨店・パチンコ店・飲食店などでメーカーや商品名から使い心地まで確認。包装紙や芯は持ち帰りました。一応、コンビニ・スーパー系は自社のＰＢ商品使っているのでＮＧ。

エレベーター・駐車場
清掃と併せて３大支出と呼ばれ、
それ故にコストダウン効果が最も顕著に実感できる部分でもあります。
当たり前のようにメーカーメンテにしてませんか？
自由化が進み独禁法でメーカー系メンテ会社の独占市場がすでに崩れつつあります。
ただ、独立系メンテ会社も玉石混合ですから注意しましょう。

蛍光灯・電球類
業者に交換してもらってませんか？管電球は定価でおまけに「交換手数料」が加算されているはずです。
テナントビルともなると１００ヶ所以上使っている所も珍しくなく、毎月必ずどこかが切れます。
管電球くらい自分で替えましょう。
また、仕入先からの一括納品は当然です。

電気
「節電王」とか「省電王」とかは絶対にダメですよ！
電圧を安定させ一定にする類もＮＧ！
大切なのは努力です。テナントビルなどの業務用電力ならピーク時の使用量で翌年の基本料が決まっててるんです。
立体駐車場とターンテーブルは同時には動かさなくしたり、エレベーターは1階へ回送運転されるのも止めましょう。

銀行
コストダウンの経緯を詳細にまとめ実施前と実施後のデータを数値化し、銀行に行きましょう。
融資利率引き下げへの提案です。
対銀行では資料とデータの世界です。経験則では絶対に通用しません。

雨水
庭木に水道水を使うのはもったいないです。
雨水タンクを使って一時的に貯水し、利用しましょう。
非常時の防火用水にもなります。

などなど、これらはごく一部に過ぎません。
コストダウンは1度で終わりと言うものでもなく、常に「もっといい方法はないか」と考える必要があります。

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