大阪市北区、南森町エリアの賃貸と売買と管理なら地元で安心の天満不動産へ。お部屋探しから貸事務所、中古マンションの不動産売買(購入・売却)まで幅広い守備範囲で頑張ります。

マンション売却

売りたいのイメージイラスト

お取引のほとんどが大阪市北区の区分所有マンション、特に南森町から天満が得意エリアです。ご自宅のマンション売却から賃貸中の収益物件まで不動産の売却ならお任せください。マンション売却に関わるお客様の不安や心配事をすべて引き受けます。

マンション売却において成功の秘訣は相場カンであり、相場より高ければいつまで経ってもさばけず、相場より安ければ早期売却が可能です。
お預かりさせていただいた物件は速やかに業者間データベース(レインズ)に登録し、売主様にも登録状況が確認できるようにさせていただきます。

マンション売却の大切

手数料は売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料を安く見せかけてアレコレとオプションで費用がかかることはありません。一つ一つの案件を真剣に全力投球で行おうとすれば、不動産は数でさばく類のものであってはならず、安易な値引きはサービスの低下に繋がると考えております。

相場カン(観・感・勘)

相場観とはよく観察して相場方向を判断する事であり、よくよく相場の研究をする事で養われます。相場感とは肌感覚で相場の方向性を感じ取る事であり、経験値を積む事で養われます。相場勘は直感で、共々備わっている天性のセンスと常に成約を追求する感性が直感を呼び起こすものです。不動産業にはこの3つの相場カンが備わっていないと成約というゴールは見えません。

囲い込みはしません(できません)

弊社はより高く売却したい人とより安く購入したい人のご希望を、同時に叶えられるほど器用ではありません。また弊社のような規模の会社で購入希望者が現れるまで囲い込んでいたらいつまでたっても売れません。

不動産売買では一般的に両手取引=双方媒介(売主と買主双方を媒介)を目標としますが、弊社では利益相反する売主と買主双方を同時に媒介するような両手取引でなく、売却なら売主側、購入なら買主側をサポートする片手取引=片方媒介にとことん徹します。

両手取引を求めるあまり、売却依頼の物件情報をレインズ登録はするものの、「売り止」「商談中」勝手に「広告不可」などと実質クローズドにする囲い込み行為は、早期売却を希望される売主の意に反するものと考えます。

大手仲介業者による物件の囲い込み問題がクロースアップされて、国もようやくレインズに「ステータス管理機能」を導入し、売主が売却活動をオンラインで把握できるよう対策に動き始めました。

データベース化もしません

弊社が接しているのは物件ではなくお客様そのものだと考えます。そのため両手取引の放棄に伴い、物件のストック化を放棄しました。

一般的に預かった物件は売れた時に利益になります。いつか売れればいい訳で目先のキャッシュが必要な場合を除き、いつ売れようが正直なところ無関係。いかに多くの手持ち物件があるかどうかが大切なので、売却希望案件は「高額査定に自信」「早期売却に自信」「購入希望のお客様がおられます」で不動産物件をどんどんストックします。

こうやって売却希望のデータベースが自社内システムの中だけでどんどん肥大化し、売却希望と購入希望それぞれの条件が合えばマッチングという形で売買が成立、購入も売却も自社内でのみ完結する両手取引が完成します。

このようななんらお客さまのためにならないような手法を問題視し、弊社では囲い込みによる物件のストック化を放棄しました。

弊社でもタイミング良く両手取引の単独仲介になる事もまれにありますが、基本的に広く情報を公開する片手取引の共同仲介でお仕事をさせていただきます。

高額査定より正直査定

一般的に不動産の価格査定は業界標準の査定マニュアルソフトを元に算出するのですが、同じソフトを使っているので同じような査定額を提示されるが普通です。そしてこの不動産の査定額は「3ヶ月以内に売却できると想定される価格」であって、必ず売却できる価格ではありません。同じ査定額なのに売約できるか否かの違いは情報を広く流しているか閉ざしているかによります。ちなみに買取査定は文字通り買取価格なので一番高いところで買い取ってもらったほうがいいです。

複数査定でより高額な会社に依頼したにもかかわらず、いつまでも売却できずに値下げ交渉が入る。このような高預かりと呼ばれる媒介契約欲しさに高額査定を出して、徐々に値下げ要求(値こなし)するようなことはしませんし、真面目に正直な査定金額で早期売却を目指します。

最初から正直に相場並なら普通に売却できますし、相場以下なら早期売却できます。時間が経った物件は鮮度を失い、陳腐化した物件は売りづらくなります。

よくあるご相談に「地元業者だからこそプラスアルファの高額査定してもらえる」とか「地元業者だからこのエリアの購入希望者を抱えている」とかありますが幻想です。また「誰にも知られずに秘密裏にお願いしたい」といったご相談もありますが、マンション売却に後ろめたさは一切必要ありませんし情報をクローズドにすることは業者に都合がいいだけでお客さには一つもメリットはありません。弊社では事情をご説明して他社査定をもとに売出価格を決めることが多いです。

不動産媒介契約は専属専任?専任?一般?

不動産媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があります。専属専任は自分で見つけても他の業者に頼んでもダメ。専任は自分で見つけるのならいいけど他の業者に頼んだらダメ。一般は好きにしていいよ。って感じで問題ありません。

弊社では一般媒介以外の専属専任もしくは専任でお願いしています。理由は一般の場合、買い手を持っている業者が売主に直行する業者による抜き行為が横行するためどこの業者も力を入れないからです。

また広く情報を公開して募集するため、誰にも知られずこっそり秘密裏に売却活動は行っておりません。

外出することが多いため ご相談とご来店予約はお問い合わせより お願いします。

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