マンション売却の際にお客様からよくいただくご質問のほとんどをまとめました。こちらに記載していない内容でもお電話、フォーム等でお気軽にご相談ください。

よくある質問と回答

天満不動産に任せて大丈夫ですか?
弊社では不動産売買は売主側と買主側のそれぞれに仲介会社が入る片手取引を基本とし、 物件調査から決済引渡まですべてに関して双方の会社で互いにチェックしながら進めますのでご安心ください。 特に重要事項説明書と売買契約書に関しては売主と買主の双方の主張を盛り込んだ特約が必ず入ってきますので入念に打ち合わせさせていただきます。
売却に関して具体的にはどのような仕事をしてくれますか?
まず市場調査や直近の成約事例などを元に売却価格の査定をします。 そして売却活動として業者間データベース(レインズ)へ登録をはじめ多種多様な方法で幅広く売主様の不動産をご紹介致します。 購入者様が決まり契約条件が整いましたら、重要事項説明書と売買契約書を作成して買主様と売主様に説明し、 お引渡しまでに行なっていただく事や、準備する物を、状況に応じて随時ご説明致します。 その他住宅ローンの一括返済手続きの方法や、売却による税金等のご相談も承ります。
売却か賃貸で貸すかで迷っています
目先の現金が必要であるとか、生前贈与・財産分与であるとか、一般的に今後お住まいになる予定がない場合は売却をおすすめしますが、将来的に親族が住む可能性がある場合や資産運用として活かせるのであれば賃貸も悪くはありません。 賃貸に出すことを煩わしく考える方もおられますが弊社がすべて引き受けますのでノータッチで構いません。 弊社では不動産の売買と賃貸両方をおこなっておりますので、まず物件の査定をして売却したらこのくらいで売れる、 賃貸したらこのくらいで貸せるというご提案ができます。 そしてお客様の今の状況をお聞きし、そのうえで売却か賃貸かどちらがお客様にとって得策かをFPの視点からわかりやすくご説明致します。
査定価格について教えてください
近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、 都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。査定にはソフトを使って自動的に計算する机上査定と、 実際にお部屋を拝見させていただく訪問査定があり、どちらも無料です。 実務的には実際に弊社が査定させていただくことは少なく、 一括査定サイトなどの他社結果をもとに一番妥当な査定額を算出することが多いです。 なお媒介契約が欲しいがために相場以上の高値で査定価格を提示する高預かりにはご注意ください。
売出価格について教えてください
売出価格が必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、 周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。 査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
買取金額について教えてください
物件によりケースバイケースですが、不動産仲介会社を通して売却する場合の平均して売却価格の60%程度が買取価格と言われています。 即現金化したい、秘密裏にこっそり売却したい、現状有姿での瑕疵担保免責賃で売却したいなど、買取りならではのメリットもあります。 仲介で売り出して売れなければ自社で買取るといった買取保証制度もありますが、最初から自社買取りありきのイメージが拭えません。 弊社では直接買取りはしておらず、優良な買取に強い買取専門業者をご紹介させていただきます。
査定依頼したら、売らないといけないのでしょうか?
売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。 査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。
媒介契約」にはどのような種類がありますか?
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約に分けられ、仲介手数料の額に違いはありません。流通機構(レインズ)とは、登録業者へ情報を公開するシステムであり、ほとんどの売買仲介業者が登録しているものです。 ここに物件を公開することで、他社のお客様にも売却物件を紹介してもらえるようになります。 販売活動がしっかりした信頼のおける会社に依頼するのであれば、 窓口が多くなり販売状況の確認も自分で行わなければならない「一般媒介」よりも、 手間が少なくより確実に情報が公開される「専任媒介」「専属専任媒介」での売却依頼をお勧めします。

一般媒介契約
複数の不動産会社に売却依頼をする事ができます。 不動産会社は売主に売却活動の状況報告を行う義務はありません。 指定流通機構(レインズ)への物件登録は任意です。
専任媒介契約
1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。 ただし、売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできます。 不動産会社は売主に対して2週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。 指定流通機構(レインズ)へ7日以内に売却不動産の登録が義務となります。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。 売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできません。 不動産会社は売主に対して1週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。 指定流通機構(レインズ)へ5日以内に売却不動産の登録が義務となります。

売却に掛かる諸費用とはどのようなものですか?
仲介で不動産を売却する場合は、成約時に仲介手数料がかかります。(一般的には成約価格の3%+6万円+消費税) その他に住宅ローンの借入残高がある場合は、金融機関への繰り上げ返済手数料や、司法書士へ抵当権抹消の登記費用、 売買契約書には収入印紙を貼付するため、その印紙代がかかります。(1,000万円超5,000万円以下の契約の場合10,000円の収入印紙を貼付) また不動産購入時にかかった全ての費用より売却金額の方が高くなる場合、上回った金額に対して不動産譲渡所得税を計算する必要があります。 これら諸費用は売却価格によって金額が異なりますので、詳しくはお気軽にお問合せください。
売却に必要な書類はどのようなものですか?
まず区分所有マンションの売却を不動産会社に依頼する時は、一般的に権利証(登記識別情報)、新築分譲時のパンフレット、 中古で購入した場合はその時の契約書・重要事項説明書、固定資産税・都市計画税の納付明細などが必要です。 権利証(登記識別情報)はこの時点では売主である事の確認と、書類自体の有無の確認としてです。 (万が一紛失していると別の手続きが必要な為。権利証がないと売却ができない訳ではありません。)売却相手が決まり、契約後の物件引き渡しの時に必要となる物は、一般的に権利証(登記識別情報)、 印鑑証明、身分証、所有マンションの固定資産評価証明書、物件の鍵、その他付属物が必要になります。
売却まで、どれくらい期間が必要でしょうか?
売却のご相談から売却物件の販売活動、売買契約、お引き渡しまで、トータルでおおよそ3ヶ月から6ヶ月。 媒介契約締結後、広告作成や情報収集などを行い、売却に向けた販売活動開始後、1ヶ月から3ヶ月での売買契約が一般的です。また売買契約後に残代金の授受・各種申請手続きを経て引き渡すまで1ヶ月から2ヶ月半前後かかります。
途中で売却依頼を取りやめると仲介手数料はかかりますか?
仲介手数料は成約した場合にのみかかる成功報酬につき媒介契約を結んだだけではかかりませんし、違約金も発生しません。
住みながら売却することはできますか?
ご安心ください。中古物件の場合は半数以上は売主様がお住まいになりながら売りに出されています。 事前に引き渡し時期などの希望があれば、その希望を条件に加えて売り出しする事ができます。 購入検討者様から内見の依頼があった場合は、事前に日時を決めてご訪問対応のご協力をして頂く事になります。 また購入検討者様が売主様の居住中の状態を見て購入意思を決定する事になりますので、 室内の設備について引き渡しまでに何が残り、何がなくなるのかを明確にしておくことも大切です。
購入希望者の見学について?
見学の日時はあらかじめご連絡させていただきますので、突然お伺いすることはありません。見学に来られた際はご自身で売り込まず、 購入希望者の質問にお答えいただければ幸いです。 なお部屋の第一印象が大事になりますので、簡単な掃除・換気・照明・空調の4点の事前準備をお願いします。 購入希望者は室内の様々なところを見たいと思っています。なるべく人に見せられない所を作らないようにして、 どこでも好きに見てくださいと声をかけてあげるのもいいと思います。 購入検討者様は住んでいた人の住み心地も気になっていますので、今まで住んでいて良かった点・悪かった点を正直にお伝えするのも効果的です。
オープンルームって必要ですか?
先に見込み客エリアにチラシをポスティングしたり、 管理会社やご近所さんとの調整もあり、費用対効果も悪いので、弊社では売主様の希望がない限り特には実施しておりません。
住宅ローンの残債がありますが売却出来ますか?
売却金額が住宅ローン残債を上回っていれば一括返済の流れになりますので問題ありません。 また、売却金額が住宅ローン残債を下回った場合でも、自己資金で補填出来れば売却可能です。
売却を近所に知られたくありません。広告せずに売却できますか?
業者間データベース(レインズ)に「すべて広告不可」の条件をつけて登録することで限定された販売条件となりますが、 ポータルサイトなど有力な販売チャンネルの閉鎖は通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要します。
買換について教えてください
売却から購入までの流れを円滑に進行させるのは難しく、手持ちの物件を売却し新たな物件を購入する際に、 場合によっては仮住まいが必要になる場合があります。 売却資金で購入をする方は売却を先行させるのが良いですし、 住宅ローンが残っている場合は完済してからでないと新規にローンを組むことができませんので売却先行になります。 ローンがない、既に完済している、そして自己資金にゆとりがある方などは、購入を先行させることができます。
賃貸中でも売却することはできますか?
収益物件やオーナーチェンジ物件して賃借人が入居中でも売却は可能ですが、購入希望者には賃貸借条件を引き継ぐことを条件とし、 内覧できず現状有姿での瑕疵担保免責になるため一般的な価格より低めになります。 収益物件は利回りが最重要視されますので、弊社では利回りから逆算して売出し価格を提案させていただきます。
ポストに私宛のDMが入るのはどうしてですか?
まず弊社では個人様宛のDMもしておりません。その上で個人様宛にDMが行くには基本的に公開されている登記情報から個人情報を取得しています。 Aマンション限定で購入希望者がいる場合は所有者名と所有者住所のわかる「所有者事項」から、実際に住んでいるのか賃貸に出しているのかなどを考えて、 AマンションにDMを出します。 また相続や差押などは登記受付帳からそれぞれ「所有権移転相続・法人合併」と「処分の制限に関する登記」をピックアップして 情報を入手しDMを発送したりしています。
よくあるポストのチラシは本当ですか?
まず弊社でチラシをポスティングすることはありません。今の時代に効率が悪すぎるからです。 チラシでは少しでも売気配を察知しようと必死に「◯◯万円で購入希望者あり」とか「このマンション限定で購入希望者がいます」とかデタラメを並べていることが多く、 ライバルより高くないと無意味なのでどんどん現実離れしていきます。

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