マンション売却｜大阪市北区の売買･賃貸･管理なら天満不動産

01高額査定より誠実査定

肌感覚の絶妙な相場観！

不動産の価格査定はほぼ同じソフトを使っているため、同じような査定額を提示されるが普通です。そしてこの査定額は売却の想定価格であって、必ず売却できる価格ではありません。同じ査定額なのに売却できるか否かの違いは情報を広く流しているか閉ざしているかによります。

一括査定サイトで一番高額な会社に依頼したにもかかわらず、いつまでも売却できずに値下げ交渉が入る。当社ではこのような媒介契約欲しさに根拠のない高額査定（高預かり）をするようなことはしません。

いくら無謀な売出価格を設定しても最終的にはマーケットの相場で落ち着くため、最初から可能性のある査定金額を元に売却を目指します。相場度外視で売れずに残った物件は鮮度を失い、陳腐化した物件はますます売りづらくなります。

02物件の囲い込みゼロ

物件は隠さず完全公開！

多くの不動産会社では、売主様からも買主様からも仲介手数料を受領できる両手仲介を目指し、まずは自社のみで販売活動を行って物件を囲い込みます。

それに対し当社では最初から他社との共同仲介を目指し、売主様からお預かりした物件情報をフルオープンの状態ですぐに業者間データベース（レインズ）に登録することで、より多くの不動産会社で一斉に販売活動を開始します。

03任意売却に強い

住宅ローン返済にお困りの方へ

多くの不動産会社ではどんなに案件が複雑であっても仲介手数料には変わりがないため、自らすすんで手間をかけることをしません。お客様の事を一番に考えない不動産会社は、住宅ローンに悩んでいるお客様と真剣に向き合うことをしないのです。

当社では「任意売却できるかもしれないのに、競売になってしまっている人を救いたい」そんな想いをもとに不動産業界で当たり前に起こっていることを変えたいと思っています。
なかなか他人に相談できない問題ですが、悩んでいても解決する事はできません。無理をされる前にお気軽にご相談ください。リースバックやリバースモゲージを含め、早ければ早いほど解決の選択肢が増えます。

• 中々売れなかった物件が1ヶ月で売れました！

  天満不動産に依頼する前は、そこそこ大手の不動産会社にマンションの売却依頼をしており、すぐに売れるだろうと心配はしてなかったのですが、半年過ぎても手ごたえなく、中々売れなくて困っていました。
  さらに数件ほど他社にも相談してみましたが、どこも「価格を下げないと厳しい」と言われるばかり・・・。最後に天満不動産でも同じ答えなら、妥協してあきらめようと思っていました。ただ相談した際に、他社と意見が異なり、的確なアドバイスをいろいろとしていただき、すごく誠実さを感じましたので、ここに依頼してみようと思いました。そしてお願いしてから1ヶ月後に購入希望者が現れたとの連絡があり、びっくりしました。半年も待って売れなかったのに信じられませんでした。価格も納得いきましたし、本当に感謝しております。ありがとうございました。

  

• 条件の難しいマンションでした。

  正直に申し上げて、私が売りたいマンションは立地も悪い上に古く、決していい条件ではありませんでしたので、期待はしておりませんでした。
  また、初めての売却でしたので不安しかありませんでしたが、相談の際にどんな質問でも親切にわかりやすく説明していただき、不安が解消されるだけでなく、ひょっとして売れるかも、と思ってしまいました。
  そんな期待の中、少し時間はかかりましたが、それでも担当の方が妥当な査定額としっかりとした販売戦略を立てて辛抱強く動いてくれたおかげで、いい買主様を見つけてくれました。無理だろうと思っていた物件が売れて夢のようです。ひょっとして売れるかも、と思ったのは勘違いではありませんでした。本当にお世話になりました。改めて感謝申し上げます。

  

こんな業者にはご注意を！

• 囲い込みを行う

  まず根拠のない高額査定で物件を預かるものの、反響も内覧もないままに競合物件の引き立て役に利用されます。反響の少なさに焦った売主様を説得して値下げますが、他社からの問い合わせをすべてブロックしているため最終的にはさらに値下げをして自社の購入希望者や買取保証などに回されます。

• チャレンジ価格と買取保証

  相場を無視した高値スタートは競合物件の引き立て役に利用され、販売期間の長期化を招き物件の陳腐化を加速させます。買取保証制度は一見安心なように思えますが、実際は買取の専門業者に比べて安い買取価格であったり、最初から自社買取ありきの仲介であったりするパターンも少なくありません。

• 一括査定サイトの常連

  査定依頼ごとに数万円のコストを負担する中で、媒介契約の獲得を目指すため、一括査定サイトは根拠のない高額査定の温床となっています。サイト同士の競争も激しく今では30サイト以上も乱立し、サービス低下を招いた結果、2016年に大手6社だけのグループで一括査定サイトを立ち上げました。

• 01売却のご相談と調査・査定

  お住まいの売却を考え始めたら、まずはお気軽にご相談ください。ご売却物件を調査･査定し、お客様の状況にあった売出価格や売却方法をご提案いたします。

  

• 02媒介契約の締結

  お住まいの売却をお任せいただくには媒介契約の締結が必要になります。売却をご決断されたら、媒介契約書の内容をご理解の上、ご契約ください。媒介契約締結後、すみやかに販売活動に入ります。
  なお、媒介契約をご締結いただくに先立って媒介契約の種類、不動産売却の流れ等をご説明いたします。

  

• 03購入希望者探し

  当社では地場業者ならではのノウハウと、多彩な情報網を使った販売活動で、お客様の大切なお住まいの売却を強力にバックアップいたします。
  また、早急かつ確実に売却されたいお客様のために、即金買取での売却もサポートさせていただきます。

  

• 04不動産売買契約の締結

  お客様が安心して納得のいく売買契約を締結するために、事前に売主様と買主様の条件調整や物件の調査をおこないます。その上で契約関係書類を作成し、不動産売買契約を締結していただきます。

  

• 05残金決済と引渡し

  残代金の受領日までに、買主様へ物件を引渡せる状態にしておかなければなりません。住宅ローンの一括返済、抵当権等の抹消登記の手配、ライフライン手続きと引っ越し業者の手配など物件引渡しまでのさまざまな準備をお手伝いいたします。その後、固定資産税等の精算→残代金の受領→諸費用の支払い→関係書類の授受→鍵の引渡し→登記申請の流れで物件の引渡しを行います。

  

• 天満不動産に任せて大丈夫ですか？

  当社では不動産売買は売主側と買主側のそれぞれに仲介会社が入る片手取引を基本とし、 物件調査から決済引渡まですべてに関して双方の会社で互いにチェックしながら進めますのでご安心ください。 特に重要事項説明書と売買契約書に関しては売主と買主の双方の主張を盛り込んだ特約が必ず入ってきますので入念に打ち合わせさせていただきます。

• 売却に関して具体的にはどのような仕事をしてくれますか？

  まず市場調査や直近の成約事例などを元に売却価格の査定をします。 そして売却活動として業者間データベース（レインズ）へ登録をはじめ多種多様な方法で幅広く売主様の不動産をご紹介致します。 購入者様が決まり契約条件が整いましたら、重要事項説明書と売買契約書を作成して買主様と売主様に説明し、 お引渡しまでに行なっていただく事や、準備する物を、状況に応じて随時ご説明致します。 その他住宅ローンの一括返済手続きの方法や、売却による税金等のご相談も承ります。

• 売却か賃貸で貸すかで迷っています

  目先の現金が必要であるとか、生前贈与・財産分与であるとか、一般的に今後お住まいになる予定がない場合は売却をおすすめしますが、将来的に親族が住む可能性がある場合や資産運用として活かせるのであれば賃貸も悪くはありません。 賃貸に出すことを煩わしく考える方もおられますが弊社がすべて引き受けますのでノータッチで構いません。 弊社では不動産の売買と賃貸両方をおこなっておりますので、まず物件の査定をして売却したらこのくらいで売れる、 賃貸したらこのくらいで貸せるというご提案ができます。 そしてお客様の今の状況をお聞きし、そのうえで売却か賃貸かどちらがお客様にとって得策かをFPの視点からわかりやすくご説明致します。

• 査定価格について教えてください

  近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、 都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。査定にはソフトを使って自動的に計算する机上査定と、 実際にお部屋を拝見させていただく訪問査定があり、どちらも無料です。

• 売出価格について教えてください

  査定価格に値引き想定分を上乗せしたのが売出価格になりますが、スタート価格が必ずしも売出価格である必要はありません。しかし売出価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、 周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。 売出価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局は査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。

• 買取金額について教えてください

  マンションによりケースバイケースですが、不動産仲介会社を通して売却する場合の平均して売却価格の60％程度が買取価格と言われています。 即現金化したい、秘密裏にこっそり売却したい、現状有姿での瑕疵担保免責賃で売却したいなど、買取りならではのメリットもあります。 仲介で売り出して売れなければ自社で買取るといった買取保証制度もありますが、最初から自社買取りありきのイメージが拭えません。 弊社では直接買取りはしておらず、仲介手数料不要で優良な買取専門業者をご紹介させていただきます。中間マージンやしがらみがないため、地場業者として地味に強い分野でもあります。

• 媒介契約にはどのような種類がありますか？

  媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約に分けられ、仲介手数料の額に違いはありません。流通機構（レインズ）とは、登録業者へ情報を公開するシステムであり、ほとんどの売買仲介業者が登録しているものです。 ここに物件を公開することで、他社のお客様にも売却物件を紹介してもらえるようになります。 販売活動がしっかりした信頼のおける会社に依頼するのであれば、 窓口が多くなり販売状況の確認も自分で行わなければならない「一般媒介」よりも、 手間が少なくより確実に情報が公開される「専任媒介」「専属専任媒介」での売却依頼をお勧めします。

  一般媒介契約
  複数の不動産会社に売却依頼をする事ができます。 不動産会社は売主に売却活動の状況報告を行う義務はありません。 指定流通機構（レインズ）への物件登録は任意です。

  専任媒介契約
  1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。 ただし、売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできます。 不動産会社は売主に対して2週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。 指定流通機構（レインズ）へ7日以内に売却不動産の登録が義務となります。

  専属専任媒介契約
  1社の不動産会社のみに売却依頼をする事ができます。 売主自らが購入希望者を見つけて直接取引をする事はできません。 不動産会社は売主に対して1週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。 指定流通機構（レインズ）へ5日以内に売却不動産の登録が義務となります。

• 売却に掛かる諸費用とはどのようなものですか？

  仲介で不動産を売却する場合は、成約時に仲介手数料がかかります。（一般的には成約価格の3％＋6万円＋消費税） その他に住宅ローンの借入残高がある場合は、金融機関への繰り上げ返済手数料や、司法書士へ抵当権抹消の登記費用、 売買契約書には収入印紙を貼付するため、その印紙代がかかります。（1,000万円超5,000万円以下の契約の場合10,000円の収入印紙を貼付） また不動産購入時にかかった全ての費用より売却金額の方が高くなる場合、上回った金額に対して不動産譲渡所得税を計算する必要があります。 これら諸費用は売却価格によって金額が異なりますので、詳しくはお気軽にお問合せください。

• 売却まで、どれくらい期間が必要でしょうか？

  売却のご相談から売却物件の販売活動、売買契約、お引き渡しまで、トータルでおおよそ3ヶ月から6ヶ月。 媒介契約締結後、広告作成や情報収集などを行い、売却に向けた販売活動開始後、1ヶ月から3ヶ月での売買契約が一般的です。また売買契約後に残代金の授受・各種申請手続きを経て引き渡すまで1ヶ月から2ヶ月半前後かかります。

• 住みながら売却することはできますか？

  ご安心ください。マンションの場合は半数以上は売主様がお住まいになりながら売りに出されています。 事前に引き渡し時期などの希望があれば、その希望を条件に加えて売り出しする事ができます。 購入検討者様から内見の依頼があった場合は、事前に日時を決めてご訪問対応のご協力をして頂く事になります。 また購入検討者様が売主様の居住中の状態を見て購入意思を決定する事になりますので、 室内の設備について引き渡しまでに何が残り、何がなくなるのかを明確にしておくことも大切です。

• 近所に知られたくありません。広告せずに販売活動できますか？

  業者間データベース（レインズ）に「すべて広告不可」の条件をつけて登録することで限定された販売条件となりますが、 ポータルサイトなど有力な販売チャンネルの閉鎖は通常の売却よりも成約に至るまでに時間を要します。

• 買い替え（住み替え）について教えてください

  買い替えには、先にご自宅を売却して次に新居を探す「売り先行」、先に新居を購入して次にご自宅を売却する「買い先行」、そしてこれらを全てを同時に行う「同時進行」の3パターンがあります。どのパターンが最適かはお客様のライフスタイルによって様々ですが、一般的に住宅ローンの残債がなくて資金に余裕のある方は「買い先行」がベスト、ご自宅の売却資金で新居を探される場合は「売り先行」が最も多くなります。つなぎ融資や買い替え特約などを使った「同時進行」はリスクが大きいためオススメしておりません。

• 賃貸中でも売却することはできますか？

  収益マンションとして賃借人が入居中でも売却は可能ですが、購入希望者には賃貸借条件を引き継ぐことを条件とし、 内覧できず現状有姿での瑕疵担保免責になるため一般的な価格より低めになります。 収益マンションは利回りが最重要視されますので、弊社では利回りから逆算して売出し価格を提案させていただきます。

　　　　

• インスペクションや既存住宅瑕疵保険は必要ですか？

  マンション等の区分所有建物はその対象（主要構造部分・開口部分）がほぼ共用部に該当するため、実際に瑕疵保険のお世話になる機会がオプション契約の給排水管くらいとあまりメリットはございません。そのため戸建住宅ほどインスペクションや既存住宅瑕疵保険のニーズが少ないのが実際のところです。